Os Fundos de Investimento Imobiliário (“FIIs”) são uma das principais portas de entrada de investidores na bolsa de valores. Os FIIs buscam ganhos financeiros através da exposição no mercado imobiliário, ou seja, investem em imóveis ou em instrumentos financeiros atrelados a projetos imobiliários.
O investimento é realizado através da compra e venda de Cotas na bolsa de valores, que representam uma fração do patrimônio do Fundo, na bolsa de valores.
A indústria de Fundos de Investimento Imobiliário é relativamente nova e temos teses e formatos sendo criados constantemente.
Quer entender mais sobre o que são FIIs e algumas dicas para começar a investir neles? Continue a leitura!
O que são Fundos de Investimento Imobiliário?
Como comentamos, os Fundos de Investimento Imobiliário são opções de investimento que oferecem alguns mecanismos de proteção para os investidores: Eles lucram no mercado imobiliário através de investimentos em imóveis, por exemplo.
Administração Fiduciária
A Administração Fiduciária é responsável por administrar os imóveis do fundo como se fossem os donos, com todo zelo documental, contábil e de estrutura, garantindo a regularidade necessária nesse tipo de mercado, sejam em operações de comercialização de imóveis, renda (aluguéis) ou incorporações.
Qualquer discussão sobre os imóveis (com inquilinos, prestadores de serviços, etc) é feita no âmbito do fundo, pelo Administrador Fiduciário, não trazendo essas responsabilidades para os investidores. O Administrador é também o responsável pela elaboração do regulamento e garantir que seja cumprido.
Regulamento
Todos os objetivos do fundo estão descritos no seu regulamento, como a política de investimento e de distribuição de rendimentos. Além disso, todas as regras, sejam regulatórias ou específicas do fundo, podem ser encontradas neste documento.
O Regulamento é público e pode ser consultado por possíveis investidores e cotistas a qualquer tempo. Ele só pode ser alterado depois de uma assembleia de cotistas, garantindo a governança.
Órgãos Reguladores e Agentes de Mercado
Todos os Fundos de Investimento Imobiliários são fiscalizados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), autarquia vinculada ao Conselho Monetário Nacional, que busca proteger os investidores definindo regras para a operação dos tipos de fundos, exigindo um nível mínimo de informações a serem divulgadas publicamente e monitorando possíveis tentativas de manipular o mercado.
Além disso, os Fundos de Investimento Imobiliário, negociados na B3, contam com supervisão adicional da Bolsa, inclusive dando publicidade ampla das informações ao mercado e fiscalização de cumprimento de prazos e regras previstas em suas normas de atuação.
Quer entender mais sobre esses principais tipos de Fundos de Investimento Imobiliário? Continue a leitura!
Tipos de Fundos de Investimento Imobiliário
Os Fundos de Investimento Imobiliário podem ser divididos em alguns tipos. Pensando nisso, o BV listou abaixo os principais tipos:
FIIs de “Tijolo”
Os FIIs de Tijolo são aqueles que compram diretamente os imóveis, buscando obter uma renda mensal através do aluguel ou realizar investimentos com o objetivo de valorizar o imóvel (compra de terreno e construção de uma nova edificação, retrofits, etc) e vendê-lo posteriormente com um lucro.
Imagine que vários investidores desejem comprar uma laje comercial na Faria Lima para obter a renda de locação, porém, nenhum deles tem recursos o suficiente para adquiri-la sozinho. Uma alternativa seria a criação de um FII de Tijolo, que captaria os recursos destes investidores e adquiriria o imóvel, compartilhando a renda entre todos eles.
Os FIIs de Tijolo tendem a se beneficiar em momentos de queda na taxa de juros.
FIIs de “Papel”
Os Fundos de Investimento Imobiliário de Papel investem em dívidas atreladas a projetos imobiliários, geralmente comprando Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRIs”), instrumento financeiro utilizado para o financiamento da construção de novos empreendimentos ou aquisição de imóveis.
O valor dos CRIs é geralmente corrigido a um índice (mais comum CDI ou IPCA) e tendem a se beneficiar em momentos de alta da taxa de juros e alta da inflação.
Fund of Funds (“FOFs”)
Os FOFs buscam rentabilidade buscando oportunidades de compra e venda de cotas de outros FIIs que eles entendem estar mal precificados, buscando obter renda ou um ganho de capital dessas cotas.
Motivos para investir em Fundos de Investimento Imobiliário
Como a principal fonte de receita dos Fundos de Investimento Imobiliários vem da receita de aluguéis e rendimentos de juros e amortizações, os FIIs são uma boa alternativa para quem busca uma renda mensal recorrente.
Além disso, vale destacar quatro vantagens de investir em Fundos Imobiliários versus a compra direta de imóveis. Dá uma olhada:
1. Isenção de IR
Os Fundos de Investimento Imobiliário foram criados para democratizar investimentos no mercado imobiliário e são voltados para o público que busca uma renda recorrente.
Com isto em mente, a legislação permite a isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos se o FII e o investidor preencherem certos critérios, como:
- o Investidor não poderá possuir mais de 10% do total de cotas do FII;
- o Fundo possuir no mínimo 50 cotistas;
- o Fundo precisa ser negociado exclusivamente na bolsa de valores;
- o Fundo deve distribuir, no mínimo, 95% do lucro semestral em regime caixa.
2. Possibilidade de investir em imóveis troféus
Os melhores imóveis tendem a ser ativos de valores mais elevados (muito comum serem acima de R$100 milhões) – o que dificulta a entrada de pequenos investidores neste universo. Os Fundos de Investimento Imobiliários são uma alternativa para que pequenos investidores tenham exposição a estes ativos.
3. Gestão profissional
Os imóveis são administrados por profissionais do mercado, trazendo otimização de recursos e tomadas de decisões conforme o mercado, sempre buscando maximizar a rentabilidade dos investidores.
4. Maior liquidez
Nos ativos comparados ao modelo tradicional em que um investidor compra o imóvel diretamente, no momento da venda, é muito comum pagar comissões para corretores (aproximadamente 5% do valor do imóvel) e leva um certo tempo para realizar a transação.
As cotas dos FIIs podem ser negociadas na bolsa de valores, trazendo comodidade e praticidade para os investidores.
5 dicas para investir em Fundos Imobiliários
Agora que você já entendeu o que são Fundos de Investimento Imobiliários, os principais tipos de FIIs e o porquê investir neles podem trazer uma boa oportunidade, nós separamos algumas dicas para investir em FIIs, confira!
1. Confira o momento do ciclo
É importante entender que assim como em qualquer outro mercado, existem ciclos de expansão e contração. Por isso, sempre avalie em qual momento os FIIs se encontram.
2. Observe os juros
Como os FIIs são vistos como uma forma de renda fixa devido a sua renda recorrente, o FIIs tem uma correlação com a taxa de juros. Em geral, quando a taxa de juros cai, os FIIs de Tijolo tendem a valorizar.
Isto se dá porque o investidor está disposto a pagar um valor mais alto pela cota, mesmo com a renda se mantendo estável. Já em momentos de alta da taxa de juros, os FIIs de Papel tendem a se valorizar, devido ao aumento nos rendimentos do Fundo.
3. Avalie a liquidez do FII
Um outro aspecto muito importante na hora de montar a carteira é avaliar a liquidez do Fundo de Investimento Imobiliário (quanto que a cota negocia na bolsa de valores).
Isto é importante para uma eventual necessidade de venda das cotas, pois ter a segurança de que conseguirá ter compradores o suficiente dispostos a comprar as cotas a um preço de mercado é importante. Fundos com baixa liquidez tendem a ser mais descontados e com spreads (diferença entre preço de compra e venda das cotas) maiores.
4. Atenção com os ativos dentro da carteira
Avalie muito bem os ativos dentro da carteira. No final, é o potencial de geração de receita deles que irá trazer valor para a carteira. Por isso, é necessário fazer uma boa análise e identificar se não há distorções nos valores vigentes.
É muito comum ter imóveis que estão locados acima do mercado devido aos reajustes de inflação. Em eventuais revisões (geralmente a cada 3 anos para contratos típicos) – existem grandes chances de os valores serem revisados para baixo, reduzindo os rendimentos do Fundo e reduzindo o valor da cota do Fundo.
5. Não olhe apenas o cálculo Dividend Yield
O Dividend Yield é um cálculo dos rendimentos sobre o valor da cota anualizado. Outra forma de pensar é: a “taxa de juros” que os fundos estão rendendo e é muito usado para comparar com outros instrumentos de renda fixa
Porém é muito importante entender que o cálculo Dividend Yield é um uma relação entre a receita sobre o valor da cota e que dependendo do Fundo esta receita poderá oscilar bastante, como o caso acima, em que os aluguéis poderão sofrer uma revisão de aluguel para baixo.
